隨著私家車(chē)保有量增加，停車(chē)成了不少住宅小區(qū)的難題，近幾年，因小區(qū)停車(chē)費(fèi)上漲引發(fā)的爭(zhēng)議也是屢見(jiàn)不鮮。有的小區(qū)停車(chē)費(fèi)一下子漲幅驚人，讓業(yè)主“吃不消”；有的物業(yè)制定新規(guī)則，要求繳納保證金……雖然住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，但物業(yè)公司是否可以單方面調(diào)價(jià)？調(diào)價(jià)幅度又該怎么定？業(yè)主究竟有沒(méi)有發(fā)言權(quán)？
物業(yè)猛漲價(jià)
有居民車(chē)位費(fèi)漲幅高達(dá)366%
“說(shuō)漲就漲，一下子從每月150元漲到700元，價(jià)格明顯高于周邊小區(qū)，誰(shuí)給物業(yè)這樣的權(quán)利？”最近，家住豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)科紫臺(tái)家園小區(qū)的某業(yè)主收到物業(yè)最新通知，因不接受新的停車(chē)費(fèi)漲價(jià)方案，他承租多年的車(chē)位已被轉(zhuǎn)租給其他業(yè)主，這讓他難以接受。
說(shuō)起這場(chǎng)停車(chē)費(fèi)上漲風(fēng)波，時(shí)間要回溯至2023年底。當(dāng)時(shí)，物業(yè)突然針對(duì)小區(qū)內(nèi)120余個(gè)車(chē)位發(fā)布新的收費(fèi)方案，包括長(zhǎng)租和短租兩種方式。針對(duì)短租，地庫(kù)架空層車(chē)位由原本的每月每個(gè)450元上漲至950元，半露天車(chē)位由每月每個(gè)150元上漲至700元。
“我租的是半露天車(chē)位，漲幅高達(dá)366%?！边@位業(yè)主說(shuō)，停車(chē)費(fèi)的躥升，引發(fā)了許多業(yè)主的不滿。2024年，小區(qū)業(yè)委會(huì)多次組織業(yè)主與物業(yè)代表等進(jìn)行協(xié)商，還邀請(qǐng)豐臺(tái)區(qū)發(fā)改委、城管委、房屋管理局，以及青塔街道辦事處等相關(guān)負(fù)責(zé)人參與協(xié)商會(huì)，物業(yè)代表曾一度承諾價(jià)格維持不變。然而今年，物業(yè)卻舊事重提，再度拿出了漲價(jià)方案。
目前，小區(qū)40余名業(yè)主正計(jì)劃通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)以及訴訟等方式，厘清120余個(gè)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，同時(shí)也對(duì)物業(yè)單方面的不合理漲價(jià)進(jìn)行抵制。
承租車(chē)位
還要繳納10余萬(wàn)元保證金
前陣子，朝陽(yáng)區(qū)天鵝灣小區(qū)有一批新車(chē)位出租。一直沒(méi)能找到固定車(chē)位的張先生想要承租，卻被物業(yè)告知需要繳納10萬(wàn)元至15萬(wàn)元不等的保證金。
根據(jù)物業(yè)管家提供的固定車(chē)位租賃方案：燃油車(chē)需繳納10萬(wàn)元保證金，新能源汽車(chē)需繳納15萬(wàn)元保證金，而后每月繳納150元管理費(fèi)。如果車(chē)位不租了，提前三個(gè)月申請(qǐng)，保證金就可以退還?！氨ＷC金到底保證什么？”當(dāng)張先生追問(wèn)時(shí)，物業(yè)管家卻表示，規(guī)則由小區(qū)委托的停車(chē)管理公司制定，收費(fèi)方式?jīng)]有紙質(zhì)說(shuō)明。
張先生提出，小區(qū)其他幾個(gè)車(chē)庫(kù)短租的收費(fèi)方式均為按季度繳納租賃費(fèi)用，每個(gè)車(chē)位每月價(jià)格在700元至1200元不等，這批新車(chē)位能否參照同樣的繳費(fèi)方式，遭到了物業(yè)拒絕?！巴粋€(gè)小區(qū)，物業(yè)卻單方面制定不同的收費(fèi)規(guī)則，這樣很不合理。”
小區(qū)免費(fèi)停車(chē)
卻被外來(lái)車(chē)輛擠占車(chē)位
“想開(kāi)車(chē)進(jìn)我們小區(qū)，沒(méi)點(diǎn)技術(shù)真不行！”居民孫先生住在朝陽(yáng)區(qū)小武基附近的一個(gè)老舊小區(qū)，里面道路狹窄，各種臨停的車(chē)輛堵路。而這，和停車(chē)規(guī)定有關(guān)。多年來(lái)，小區(qū)一直停車(chē)免費(fèi)?！霸缧┠赀€好，這些年家家戶戶都買(mǎi)了車(chē)，而且周邊不少車(chē)輛也往這里停，別提有多亂了?！?/p>
記者看到，該小區(qū)僅在進(jìn)門(mén)處有一塊不大的空地用于停車(chē)，大約能停30輛，下午3點(diǎn)剛過(guò)就已經(jīng)被停得滿滿當(dāng)當(dāng)。孫先生說(shuō)，大家下班后只能到處找地兒，見(jiàn)縫插針地停在路側(cè)、綠化區(qū)等處。“其中一些車(chē)輛是‘外來(lái)戶’，比如這種小貨車(chē)，就是周邊市場(chǎng)商戶的，他們有時(shí)晚上把車(chē)停在路側(cè)，把道路都給堵上了！”
孫先生表示，如果能夠設(shè)立門(mén)崗、規(guī)劃好車(chē)位，自己能接受適當(dāng)收費(fèi)?！翱梢詫?duì)業(yè)主優(yōu)惠，對(duì)外來(lái)車(chē)輛實(shí)行高價(jià)，這樣就能解決外來(lái)車(chē)橫行的問(wèn)題，也能改善小區(qū)環(huán)境。”
街道社區(qū)積極介入
促成雙方協(xié)商定價(jià)
在朝陽(yáng)區(qū)慧谷時(shí)空小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)之間也曾因停車(chē)費(fèi)漲價(jià)問(wèn)題發(fā)生過(guò)矛盾，其解決過(guò)程值得借鑒。
2024年10月，慧谷時(shí)空小區(qū)物業(yè)突然發(fā)布停車(chē)費(fèi)漲價(jià)方案，高達(dá)100%的漲幅讓不少業(yè)主直呼不合理、“吃不消”，于是紛紛向?qū)俚卣从场?/p>
11月底，小區(qū)業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)商代表以及屬地東湖街道辦、社區(qū)等相關(guān)負(fù)責(zé)人共同參與了停車(chē)費(fèi)漲價(jià)問(wèn)題的協(xié)商會(huì)，經(jīng)過(guò)有序談判，終于找到了讓業(yè)主和物業(yè)都能接受的解決方案?？紤]到近年來(lái)人工、地庫(kù)設(shè)備維護(hù)等成本不斷增加，停車(chē)位漲價(jià)的確有一定的現(xiàn)實(shí)依據(jù)，小區(qū)業(yè)主最終同意漲價(jià)；開(kāi)發(fā)商也愿意降低漲幅，由原本的100%降低至50%。
此次漲價(jià)爭(zhēng)議風(fēng)波能夠平息，基層治理者的積極介入和協(xié)商起到了關(guān)鍵作用。開(kāi)發(fā)商代表表示，開(kāi)發(fā)商對(duì)該小區(qū)的地庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)，也有定價(jià)權(quán)，但此次同意與業(yè)主協(xié)商定價(jià)，一方面是因?yàn)榻值擂k做了大量的協(xié)商工作，另一方面也考慮到企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，保障業(yè)主的停車(chē)需求。
專家：
價(jià)格放開(kāi)不是放任定價(jià)
社區(qū)問(wèn)題專家路軍港表示，不同小區(qū)在車(chē)位配比、管理程度、業(yè)主需求等方面存在差異，設(shè)定統(tǒng)一價(jià)格顯然不合適。對(duì)于小區(qū)停車(chē)位誰(shuí)有定價(jià)權(quán)的問(wèn)題，目前小區(qū)停車(chē)位一般分為產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主、產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商兩種情況。利用綠化、小區(qū)道路、人防空間等公共空間規(guī)劃的車(chē)位，產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主，物業(yè)顯然不應(yīng)單方面定價(jià)，而是應(yīng)與業(yè)主協(xié)商定價(jià)。
北京德和衡律師事務(wù)所律師韓甜甜表示，目前，本市住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，暫無(wú)地方性價(jià)格管理規(guī)定約束。產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商的停車(chē)位，其定價(jià)權(quán)依法由開(kāi)發(fā)商行使，但價(jià)格放開(kāi)不等于放任經(jīng)營(yíng)者任意定價(jià)，其行為仍需受《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》等法規(guī)嚴(yán)格約束。內(nèi)容包括定價(jià)基本依據(jù)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與市場(chǎng)供求狀況；商品或服務(wù)的價(jià)格必須符合價(jià)格水平不超過(guò)同一地區(qū)、同一期間、同檔次商品/服務(wù)市場(chǎng)平均價(jià)格的合理幅度等。
韓甜甜表示，很多業(yè)主難以選擇外部替代場(chǎng)地停車(chē)，與開(kāi)發(fā)商的議價(jià)地位不對(duì)等，應(yīng)通過(guò)立法措施強(qiáng)化監(jiān)管，同時(shí)建立議價(jià)規(guī)則、發(fā)布價(jià)格行為指南，以便約束經(jīng)營(yíng)者的定價(jià)自主權(quán)，維護(hù)市場(chǎng)公平秩序。
編輯 黃璐露
責(zé)編 楊雙竹
審核 段欽中
